「空中鳳城」四度流標，迫遷換來蚊子館

高雄新鳳山車站的十層樓商場「空中鳳城」，四度流標，太迷信TOD開發模式，
浮濫徵收土地，最後可能淪為蚊子館。(圖/作者提供)

 
同時刊登於《風傳媒》
 
文‧朱淑娟2025.9.7
 
高雄市政府在鳳山鐵路地下化後，重劃周邊土地，拆除舊火車站，另蓋新站，上面是十層樓商場「空中鳳城」。原本期待它成為鳳山重劃新地標，沒想到去年七月完工後，到今年10月初，四次招標都無人聞問，恐將變成蚊子館。
 
為了蓋這座「空中鳳城」，迫遷曹公圳沿岸一百多戶居民，不但是浮濫徵收的寫照，也是TOD開發模式(大眾運輸導向型發展)，被濫用的代表作。
 
 
當需求不夠，TOD都是惘然
 
今年7月9日，淡大運輸管理系退休教授張勝雄，在「高鐵延伸宜蘭計畫」第2次環評發言，他的簡報其中一張是「空中鳳城」照片，上方以文字註解：「並不是規畫TOD，就會有效益！」
 
張勝雄指著這張照片說：「最近空中鳳城招標三次，招標不出來，常常我們規畫一些TOD，做供給導向。一旦需求不夠，一切都是惘然。」
 
TOD (Transit-Oriented Development)，是一種都市開發模式，邏輯是，以車站為核心，重整周圍土地，納入住宅、商業大樓，可以集中人潮，提高土地價值。地方政府慣常以區段徵收、市地重劃，取得車站周圍土地。
 
近年來，捷運、高鐵等軌道建設，都會在車站四周畫「車站專用區」，有些還往外擴大徵收，例如高鐵宜蘭站，要徵收四百多公頃。鐵道局強調，軌道建設經濟效益，來自土地利用效益、產業經濟外溢效益。
 
張勝雄則以空中鳳城為例，強調「產業外溢效益」包括：交通、住宿、餐飲、購物，宜蘭高鐵一日往返，如果需求不足，這些效益都不存在。
 
 
迫遷換來的空中鳳城，四度流標
 
高雄市政府擬定「鳳山市都市計畫(車站專用區)細部計畫」時提到，計畫目標是做為「TOD示範節點(關鍵點)」，透過整體開發，提供商業發展環境，包括大眾運輸轉乘、綠化空間、人行通道等，讓居民體驗新形態的商業空間。
 
實現這個目標的做法，是推動「高雄第85期市地重劃」，重劃車站周邊7.9公頃土地，一百多位地主的房子全部拆除，扣除他們要負擔的重劃費用，依比例在指定地點配回部份土地。持份少的地主無法配地，只能拿補償金離開。
 
這些被指定拆除的房子，其中一部份，與「空中鳳城」隔一條15米道路，原本兩者互不干擾。但高雄市政府將這條15米道路，變更為廣場用地，把這排房子畫為道路，導致整排房子必須拆除。
 
地主抗爭多年後，最後只有陳家一戶，堅持重劃沒有公益性，不願妥協，2023年他們提告高雄市政府重劃違法，而且勝訴。不過高雄市政府沒有因為官司敗訴，同意陳家保留，但也自知理虧，不敢強拆。
 
2023年12月24日，空中鳳城外觀完工前，時任交通部長王國材到場，舉行點燈儀式，邀請市民觀賞七彩燈光。再度強調，空中鳳城將成為鳳山車專區市地重劃新指標，帶動百工百業進駐，為鳳山帶來新風貌。
 
 
太迷信TOD、規畫不當，居民無故被犧牲
 
然而，2024年7月空中鳳城完工後，連續流標2次，台鐵找很多理由解釋，其中之一是怪陳家拒遷，導致交通動線無法完成。今年陳家退讓，接受協議，房子拆了，交通動線也完成了，但接著第3、4次招標，還是流標。
 

然後又怪鳳山車站，因為沒有跟高鐵、捷運共構，無法帶來人潮。或是鳳山車站附近、預計明年開幕的三井LaLaport，對手太強，才導致無人投標。總之怪東怪西，就不怪自己太迷信TOD，以及當初的規畫不合宜。 

TOD這個制度，是建立在迫遷車站附近居民的基礎上，開發後，車站附近地價上漲，利益全歸開發商、政府所有，買不起高房價的人，只能愈住愈遠，形成社會不正義。如今空中鳳城四度流標，未來也不被看好，那些被迫遷的人，連想成就不正義的徵收都辦不到，他們的犧牲，變成一場可悲的鬧劇。