沒有所有權，為何主張居住權？

 
新店瑠公圳蔡家老宅一周後可能被拆除，律師、學者、

民間團體發起搶救行動，呼籲依兩公約保障居住權。

 
同時刊登於《風傳媒》
 
文‧朱淑娟2024.11.12
 
台北地方法院執行處，將於21日強拆新店瑠公圳蔡家老宅，上周包括律師、學者、團體發起多場搶救行動。其中討論最多的是，蔡宅並沒有土地「所有權」，為何第三代屋主賴碧珍可以主張「居住權」，還獲得這麼多人聲援？
 
其實類似案例相當多，上個月高雄市政府強拆大寮81期重劃區時，一名屋主自殺抗議，也是同樣情形。他們都已世居多年，有些房子甚至在國民政府1945年來台之前就存在。當時，政府限時居民登記，沒登記的，依《土地法》第57條變成國有地，某天賣給建商，或政府另有用途，就告他們拆屋還地。
 
 
保障居住權，有多個法律可適用
 
在所有權為大的土地制度下，沒有所有權的人，會主張居住權，一定有他們的道理，而且上了法院也偶有勝訴機會。表示某些法官不只考量所有權，也會依個案情況考量居住權。例如，台權會執委翁國彥提到一個例子，判決一間占地興建的宮廟不當得利，但不要求拆除，因為這間廟是當地的信仰中心。
 
台權會秘書長余宜家則提到另一個例子，考量占有人年事已高，判決在他過世後才拆除他的房子。而最近最常被提到、也被視為處理居住權標竿的是「高雄拉瓦克部落」。這個原住民部落位於前鎮區，從1950年代就存在。
 
幾番興訟後，2022年底高雄高等行政法院判決高雄市政府敗訴，是依據《原住民族基本法》以及《兩公約》的適足居住權。今年3月高雄市政府決議，以設定地上權，將部落居民安置在鳳山區一塊土地上。
 
美中不足的是，高雄市政府是在官司敗訴後才這麼做，對大寮81期重劃區的居民就非常殘暴，這也突顯政府的居住權觀念，依然十分薄弱。
 
 
兩公約是否適用於私權，看法分歧
 
2009年12月10日台灣施行《公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法》(兩公約)，依照第2條規定，《兩公約》具有國內法律效力，理論上適用於行政及司法，但實務上做法卻相當分歧。
 
《兩公約》的適足居住權，主要規範在一般性意見第四號第十一條第一項，它提到，使用權的形式很多元，也包括占有土地。各種形式的居住權都應受保障，避免強制驅離，政府也應提供協助，以免當事人流離失所。
 
兩公約的適足居住權，主要是政府保障人民，但有些法官認為，也適用於私權訴訟。以賴碧珍為例，老宅是占用瑠公農田水利會土地，但水利會把這塊土地，以無人居住形式賣給建商，變成建商與她之間的私人訴訟。
 
協助賴碧珍的律師黃昱中提到，建商分兩筆地號告她拆屋還地，其中一筆在台北地方法院2014年一審時，判決賴碧珍勝訴，理由是法官認為，兩公約也適用於私權。不過除此之外，法官認為兩公約沒有明文規定適用於私權，只能以現行法判決她敗訴，也就是被視為粗暴的《民法》第767條。
 
 
老宅被拆，將成為居住權失敗案例
 
依這條規定，所有人對無權占有得請求返還，妨害所有權者得請求除去。這是站在所有人的立場主張權利，跟兩公約站在占有人立場，形成對立。黃昱中認為，這表示法院對於「非法占用」跟「適足居住權」沒有明確見解。
 
判決賴碧珍勝訴的法官還提到，蔡家老宅已符合《民法》第769、770條的「時效取得地上權」，20年或10年和平、公然、繼續占有他人未登記不動產，得請求登記為所有人。但黃昱中說，實務上不容易，因為這條是登記請求權。
 
依照《時効取得地上權審查要點》，占有人去請求時，會通知土地所有人，所有人一定會提起訴訟，只要有訴訟，時效取得地上權的請求就會被駁回。雖然有學者認為，這條不是指請求權，是時效到權利就形成，但法院多採請求權觀點。

   蔡家老宅在水利會把地賣給建商後，農業部對它的居住權義務，已完全消失。而建商與賴碧珍的產權訴訟也已經走完，最後保留老宅的機會，只剩下憲法法庭。而如果老宅等不到那一天就被拆除，將成為台灣居住權的失敗案例。